Этой статьей мы начинаем ряд заметок о реальных историях и сделках в нашем агентстве. Итак, поговорим мы с вами об обмене квартирами.

В современной риэлтерской практике обмен квартир, а если говорить с юридической точки зрения правильно, мена квартир встречается редко. Почему? Ответ прост. Намного проще продать квартиру, а затем на вырученные деньги из всего многообразия квартир подбирать то, что нравиться. Если же говорить об обмене квартир, то должны совпасть многие условия и при этом понравиться всем участникам сделки квартиры, которые будут участвовать в мене. А если уж вести речь об обмене квартирами с доплатой, то тут помимо самих квартир, которые должны удовлетворять взыскательному требованию участников сделки, должна и сумма доплаты соответствовать желанию участников сделки. В силу таких ограничений чистая мена квартир в риэлтерской практике встречается, может быть, 1 раз на 200 сделок.

Поговорим с вами о реальной сделке мены, которую сопровождало наше агентство. В городе Королеве, в самом центре была расположена трехкомнатная квартира. В приличном сталинском доме, с хорошим метражом. Раньше, в 80-е годы, это была коммуналка, потом жители коммуналки получали квартиры и улучшали свои жилищные условия. На выходе все три комнаты стала занимать одна семья. К сожалению, никто из нас не вечен, от семьи остался только один человек. Далее этот человек приватизирует данную квартиру. Вроде прекрасная история квартиры: ни наследства, ни выписанных в никуда граждан, ни детей, да еще и первичная приватизация. Но есть много но. Прежде всего - состояние квартиры. Ремонт в жилье не делался со времен коммуналки, т. е. с 80-х годов. Второе «но», приватизация недавняя, т. е. 3 года не прошло, налоговой льготы на сумму продажи собственник не имеет. Третье «но» - строительство в соседнем микрорайоне современных монолитно-кирпичных домов, причем уже на стадии государственной комиссии. А учитывая состояние квартиры и объем ремонта, который в ней придется делать, то новостройки становятся реальным конкурентом.

Теперь поговорим, для чего собственно была приватизирована квартира. Собственник квартиры планировал ее продать и на вырученные деньги купить двухкомнатную квартиру тоже в центре Королева, уже с хорошим ремонтом, а также получить хорошую доплату.

Наше агентство подключилось на стадии приватизации квартиры. Приватизация была осуществлена в кратчайшие сроки и без каких-то проблем. При этом была сразу проверена юридическая чистота квартиры, получена архивная выписка из домовой книги, проверены встречные выписки из домовых книг, куда выписались бывшие жители коммуналки, получены копии ордеров. В сентябре квартира была выставлена в продажу. В течении двух месяцев было осуществлено боле 20 показов. Но… фактор необходимости ремонта всех отпугивал. Даже уменьшение цены на уровень нижнего рыночного показателя не добавил желающих, ибо ремонт в жилом помещении оценивали от полутора до трех миллионов рублей. Агентством за свой счет был осуществлен вынос мебели, а также иных личных вещей, захламляющих квартиру, но какого-либо результата это не дало. Рассматривался также вариант осуществления ремонта в жилище за счет агентства, но был отвергнут как крайне финансово неэффективный.

И вот в середине ноября нашелся потенциальный покупатель на квартиру, готовый вносить аванс и выходить на сделку, но… (опять это пресловутое «но») покупателю надо было продать свою квартиру и еще получить ипотечный кредит на разницу двух квартир. Ремонт же покупателя не страшил, так как один из членов семьи строитель.

Понимая, что продажа двухкомнатной квартиры потенциальных покупателей может затянуться и на месяц, и на два, а то и на более долгий срок и стопроцентной гарантии выхода на сделку нет, было предложено собственнику трехкомнатной квартиры осуществить просмотр этой двухкомнатной квартиры. По своим характеристикам данная квартира полностью подходила под требования относительно альтернативной квартиры. Вот только цена… Ну никак собственник трехкомнатной квартиры не получил бы нужную доплату, а собственники двухкомнатной квартиры не хотели оценивать свою квартиру ниже высшей рыночной планки. Затея осуществления обмена с доплатой плавно сходила на нет.

Помог простой финансовый расчет и желание сторон свершить мену. Мы посчитали во сколько обойдется обслуживание ипотечного кредита, ежемесячные платежи и поняли, что, если отказаться от услуг банка и осуществить мену с рассрочкой платежа, то сумма доплаты приближается к желаемому собственником трехкомнатной квартиры уровню. Ура! Стороны согласны свершить обмен квартирами, уровень доплаты, а также порядок рассрочки и график платежей согласован. Осталась техническая работа: проверка юридической чистоты двухкомнатной квартиры, составление договоров.

В итоге в конце декабря стороны получили из Росреестра договор мены квартир с ипотекой в силу закона. Собственник трехкомнатной квартиры стал собственником двухкомнатной, собственники двухкомнатной стали собственниками трехкомнатной. Собственник трехкомнатной получил первый платеж по договору и остался залогодержателем трехкомнатной квартиры до получения всех платежей по договору мены. Новые же собственники трехкомнатной квартиры уже получили от нее ключи и стали завозить материалы для осуществления ремонта, но ни продать, ни заложить ее не могут в силу обременения залогом (ипотекой в силу закона).

Чем же хорош в данном случае обмен квартирами? Прежде всего - взаимным регрессом. Т. е., если одна из сторон захочет отменить сделку через суд (допустим, бывшие собственники двухкомнатной квартиры не справились с платежами по договору), то все вернется на свои места. Таким образом, бывший собственник трехкомнатной квартиры получит обратно уже отремонтированную квартиру (а ремонт это неотделимые улучшения квартиры) и сможет ее гарантированно продать, а бывшие собственники двухкомнатной квартиры вернуться обратно в двухкомнатную и получат все то, что заплатили, за исключением штрафа, оговоренного в договоре мены квартир.

Вот один из случаев, подтверждающих, что нерешимых проблем и непродаваемых квартиры нет, а есть опыт разрешения ситуаций у риелтора и желание собственника свершить сделку.