Зачем проверять юридическую чистоту покупаемой квартиры?

Многие, доверяясь известным компаниям, упускают этот важный пункт из виду

- Что это такое и нужна ли вообще она?

Зачем риэлтеры проводят проверку юридической чистоты, ведь если сделка была проведена Росреестром, то государство подтвердило, что новый собственник стал собственником.

Все так, да немного не так. Росреестр, внося информацию в ЕГРП (Единый государственный реестр прав), не проверяет историю квартиру, не проверяет основания для внесения изменений, а проверят лишь форму документов и их комплектность.

Так что же делают риэлтеры для проверки юридической чистоты квартиры?

Возьму пример из нашей недавней практики.

К нам обратился клиент с просьбой подобрать однокомнатную квартиру в районе Октябрьского поля. Подобрали. Цена, конечно невелика, но в рамках рыночной. Продает частное лицо и частный же маклер. Внесли небольшой аванс собственнику квартиры.
Собственность уже больше 6 лет. Основание – решение суда от 2007 года, вступившее в законную силу. Вроде и сроки обжалования прошли и по свежей выписке на квартиру из Росреестра запрещений и арестов на квартиру - нет. Вот только смутило, что расписку за проданную квартиру бывший собственник писал не сам от руки, а поставил «закорючку» под печатным текстом. Попросили от нынешнего собственника копию решения суда, на основании которого бывший собственник владел квартирой. Интересно же, что был за суд, кто с кем спори. И это ведь нормально, покупая квартиру, оставить себе копию документа предыдущего собственника. Копию нам обещали, день, два, три. А потом резко отказали. Еще больше смутило.

Начали искать историю квартиры. И вот тут началось самое интересное.

В квартиру в 1978 году вселился одинокий мужчина 1918 года рождения. В 1995 году квартиру приватизирует. А в 1998 году собственником становиться иная барышня С. 1928 года рождения на основании свидетельства о наследовании по завещанию. При этом в домовой книге сведений об убытии (выписки) предыдущего собственника нет. Личной карточки нет. Куда он делся – неизвестно. Да и свидетельство о наследовании по завещанию выдано по дубликатам приватизационных документов. Уже интересный момент. Одинокий мужчина. Исчезает. Наследство не по закону, а по завещанию на совершенно чужое лицо. Настораживает? Еще как.

Смотрим дальше. Гражданка С., провладев квартирой 1 месяц продает ее Гражданке М. Гражданка М. владеет квартирой с 1998 года до ноября 2007 года. При этом Гражданка С. снимается с регистрационного учета по смерти в 2007 году. Основанием для очередной смены собственника – решение суда от мая 2007 года. Новым собственником по решению суда становится гражданка Т., которая и продает через два месяца квартиру другому собственнику.

Мало того, после того, как нынешний собственник стал владельцем в 2008 году, на эту же квартиру накладывается арест тем же судом, что и выносил предыдущее решение. Арест снимается в январе 2014 года и квартира тут же выставляется на продажу.

Новый собственник ни решение суда, ни постановление о снятие ареста не дает. А ситуация по квартире выглядит все неприятнее и неприятнее. Так что же там было?

Находим предыдущего собственника – гражданку Т. И вот выясняется, что у первого владельца квартиру – неизвестно каким способом (точнее уже понятно каким - скорее всего по поддельному завещанию) получает гражданка С. Где первый собственник и жив ли он (хотя возраст…) не известно. Гражданка М. купив квартиру у С., понимает, что что-то тут не то, уже купив квартиру и не доплачивает С. денег по сделке, а гражданка С. не снимается с постоянного регистрационного учет (не выписывается). С 1998 по 2007 идут долгие суды. Наконец суд принимает решение, что новым собственником становится дочь гражданки С. – гражданка Т., на нее же и возлагается обязанность возвратить гражданке М. те деньги, что она уплатила С. Для выплаты этих денег, Т. срочно продает квартиру уже по нынешним ценам. Но вот незадача, ее тоже «кидают» на деньги. А поскольку она не расплатилась с гражданкой М. на нее заводят исполнительное производство, арестовывают квартиру и высчитывают деньги из ее пенсии.

Вот такая история квартиры. Знал ли нынешний собственник всю историю? Всю может и не знал, но то, что уже в нынешний момент идут суды по этой квартире, возбуждено уголовное дело – не мог не знать. Скрыл? Да – скрыл. Знал ли частный маклер, который ей помогал купить эту квартиру и сейчас ее продает? Точно знал. Ведь, скорее всего, к пропаже денег тоже имел отношение.

Ну, и маленькая ремарка. Сделку купли-продажи от Т. К новому собственнику проводила очень известная корпорация. Проводила она юридическую проверку квартиры? Если - да, то это сговор или «деньги не пахнут». Если – нет, то где же качество работы. Да и на всем протяжении сделки новый собственник гражданку Т. так и не видел лично. Договор купли-продажи подписывали по раздельности.

И напоследок пару вопросов. Вы купили бы такую квартиру? Нужна ли проверка юридической чистоты квартиры? А ваш агент при покупке квартиры дал вам отчет об истории квартиры?

Задумайтесь. Мы дорожим своей репутацией и потому на каждую покупаемую нашими клиентами квартиру даем полный отчет о покупаемой квартире.

---